7 成本管理業(yè)務(wù)流程－房地產(chǎn)企業(yè)
一、業(yè)務(wù)目標(biāo)    
    
成本核算記錄真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，確保財(cái)務(wù)報(bào)表真實(shí)、公允；     

加強(qiáng)成本控制工作，實(shí)施全過(guò)程成本動(dòng)態(tài)管理，提高公司競(jìng)爭(zhēng)力；    
   
成本核算符合國(guó)家法律法規(guī)、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以及公司有關(guān)規(guī)章制度的要求。    

二、業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)    
    
成本記錄與核算不準(zhǔn)確，可能導(dǎo)致財(cái)務(wù)報(bào)告及信息披露不真實(shí)、不完整；    
    
項(xiàng)目成本管控能力差，可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效益流失、企業(yè)出現(xiàn)虧損；    
    
成本核算不符合或違反國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)及企業(yè)規(guī)章、制度的要求，可能遭受外部處罰、經(jīng)濟(jì)損失和信譽(yù)損失。    

三、業(yè)務(wù)范圍    
該子流程主要描述了中國(guó)建筑股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“股份公司”）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)關(guān)于成本管理的相關(guān)流程，主要包括前期成本策劃、實(shí)施過(guò)程中成本分析與調(diào)整、簽證管理、開(kāi)發(fā)成本歸集等，在成本管理過(guò)程中，應(yīng)確保不相容職責(zé)相分離。    

四、業(yè)務(wù)流程描述    
1 前期成本策劃    
可研階段的成本策劃：在完成土地購(gòu)置后，子公司合約部根據(jù)實(shí)際的土地成交價(jià)進(jìn)行成本盈利預(yù)測(cè)，編報(bào)《項(xiàng)目成本盈利預(yù)測(cè)表》、《建安成本目標(biāo)控制表》、《項(xiàng)目現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表》，經(jīng)過(guò)子公司財(cái)務(wù)、合約、工程等部門(mén)審核會(huì)簽后，且經(jīng)子公司總經(jīng)理簽字確認(rèn)后，正式上報(bào)公司成本管理中心，經(jīng)審核后報(bào)公司總經(jīng)理審批后，以正式文件的形式下達(dá)給子公司，作為市場(chǎng)定位階段選擇方案的成本控制目標(biāo)。    
市場(chǎng)定位階段:在公司批復(fù)子公司營(yíng)銷(xiāo)設(shè)計(jì)部編制的定位報(bào)告后15個(gè)工作日內(nèi)，子公司合約部按照所確定的物業(yè)類(lèi)型和檔次修改成本盈利預(yù)測(cè)，關(guān)于繼續(xù)修改、完善成本盈利預(yù)測(cè)及其審核過(guò)程，參見(jiàn)本流程1.1，作為規(guī)劃設(shè)計(jì)階段選擇方案的成本控制目標(biāo)。     
個(gè)工作日內(nèi)按照設(shè)計(jì)結(jié)果繼續(xù)修訂成本盈利預(yù)測(cè)，關(guān)于繼續(xù)修改、完善成本盈利預(yù)測(cè)及其審核過(guò)程，參見(jiàn)本流程1.1，作為施工階段的成本控制目標(biāo)。 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段：子公司營(yíng)銷(xiāo)設(shè)計(jì)部編制的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案獲得通過(guò)后，子公司合約部在市場(chǎng)定位階段成本控制目標(biāo)范圍內(nèi)，對(duì)影響成本的關(guān)鍵指標(biāo)進(jìn)行限額設(shè)計(jì)。初步設(shè)計(jì)完成后，子公司合約部在實(shí)施過(guò)程中的成本分析與調(diào)整    

2 在主體工程開(kāi)工或主包合同簽訂（以先到者為準(zhǔn)）時(shí)，子公司合約部對(duì)建安成本進(jìn)行預(yù)測(cè)，編報(bào)《項(xiàng)目建安成本預(yù)測(cè)明細(xì)表》，經(jīng)過(guò)子公司財(cái)務(wù)、合約、工程等部門(mén)審核會(huì)簽后，且經(jīng)子公司總經(jīng)理簽字確認(rèn)后，正式上報(bào)公司成本管理中心，經(jīng)審核后報(bào)公司總經(jīng)理審批后，正式下達(dá)給子公司，作為項(xiàng)目竣工結(jié)算的建安成本控制目標(biāo)。    
在施工過(guò)程中，子公司合約部及時(shí)跟蹤建安成本的執(zhí)行情況，在進(jìn)度的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上進(jìn)行成本預(yù)測(cè)，成本預(yù)測(cè)的次數(shù)和具體節(jié)點(diǎn)可根據(jù)項(xiàng)目的不同情況分別確定，但無(wú)論何種情況，主體結(jié)構(gòu)封頂后15個(gè)工作日內(nèi)子公司都應(yīng)編報(bào)《項(xiàng)目建安成本預(yù)測(cè)明細(xì)表》，經(jīng)過(guò)子公司財(cái)務(wù)、合約、工程等部門(mén)審核會(huì)簽后，經(jīng)子公司總經(jīng)理簽字確認(rèn)。關(guān)于繼續(xù)修改、完善成本盈利預(yù)測(cè)及其審核過(guò)程，參見(jiàn)本流程2.1，如果預(yù)計(jì)建安成本超過(guò)控制目標(biāo)，則需按照2.3的規(guī)定辦理。    
如果項(xiàng)目施工階段出現(xiàn)總成本預(yù)計(jì)超支1%或者建安成本超支3%的情況時(shí)，子公司合約部及時(shí)上報(bào)《項(xiàng)目成本超支審批表》或《建安成本超支審批表》，并附上成本超支分析報(bào)告，經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后子公司相應(yīng)調(diào)整成本控制目標(biāo)。    
個(gè)工作日內(nèi)，子公司合約部負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)分析建安成本控制情況，編制項(xiàng)目成本后評(píng)估報(bào)告，同時(shí)上報(bào)公司成本管理中心備案，用于總結(jié)成本管理的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提高專(zhuān)業(yè)能力與管理水平   

3 簽證管理    
分包商申報(bào)簽證程序    
凡是影響到工期、進(jìn)度、質(zhì)量、工程成本費(fèi)用的變動(dòng)的工程事項(xiàng)須辦理工程簽證，簽證的辦理按照3.1.1以及3.1.2予以辦理。    
天內(nèi)，分包商提出工程簽證單，報(bào)子公司合約部主管人員審批。 當(dāng)分包商收到涉及返工的工程指令及委托書(shū)等函件時(shí)，分包商立即停止工作，并最遲于次日與子公司工程部、合約部主管人員一起核定返工工作量；根據(jù)工程指令無(wú)法計(jì)算出工作數(shù)量的，分包商最遲于接到返工指令的次日，與子公司工程部、子公司合約部主管人員一起到現(xiàn)場(chǎng)核定工作數(shù)量。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)后的    
其他情形的簽證單，按分包合同規(guī)定的變更費(fèi)用申請(qǐng)期限申報(bào)。    
簽證單審批程序
子公司合約部主管人員收到簽證單后，按分包合同分別填寫(xiě)工程簽證登記表。   
個(gè)工作日內(nèi)在簽證單上簽署審核意見(jiàn)。 5 個(gè)工作日內(nèi)，完成數(shù)量復(fù)核，并給出建議的價(jià)格。子公司合約部主管人員初步審核的簽證單交給子公司總經(jīng)理審核簽字，子公司總經(jīng)理在 10 個(gè)工作日內(nèi)出具審核意見(jiàn)，并將簽證單返還給子公司合約部主管人員。子公司合約部主管人員在 5 個(gè)工作日內(nèi)，將簽證單交給子公司工程部主管工程師審核簽字。主管工程師在 2 子公司合約部主管人員在收到簽證單后的  
按照《中建地產(chǎn)管理手冊(cè)》的《授權(quán)管理制度》規(guī)定，授權(quán)范圍內(nèi)簽證單由子公司總經(jīng)理審批后予以執(zhí)行，授權(quán)范圍外簽證單由子公司總經(jīng)理     
198簽署審核意見(jiàn)后，報(bào)公司項(xiàng)目發(fā)展部審核后，由公司總經(jīng)理審批簽字后予以執(zhí)行。    
監(jiān)理單位是否參與簽證審批，可由子公司視監(jiān)理合同的委托內(nèi)容具體情況決定。    
簽證單審核意見(jiàn)要求    
一般情況下，各層審核意見(jiàn)不得簡(jiǎn)化為“同意”、“屬實(shí)”、“工程量屬實(shí)”等詞語(yǔ)或無(wú)任何審核意見(jiàn)而只作簽名。     
工程部主管工程師應(yīng)對(duì)簽證事實(shí)的真實(shí)性作出說(shuō)明。對(duì)經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)合適的工程數(shù)量準(zhǔn)確性作出判斷（經(jīng)書(shū)面計(jì)算的工程數(shù)量不需要主管工程師核定），對(duì)分包商完成的圖紙尤其是尺寸進(jìn)行核對(duì)。    
子公司合約部主管人員需對(duì)簽證內(nèi)容是否屬于分包商合同責(zé)任作出判斷，復(fù)核經(jīng)主管工程師核定的工程數(shù)量，并提出價(jià)格建議。    
子公司經(jīng)理在主管工程師和合約部主管人員的審核意見(jiàn)基礎(chǔ)上，提出審核意見(jiàn)。   

4 開(kāi)發(fā)成本歸集    
原始單據(jù)的提交與收集  
每月末，各級(jí)公司各部門(mén)提交當(dāng)月經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)原始憑證及相關(guān)審批單據(jù)：    
合約部預(yù)結(jié)算管理人員編制《月度分包預(yù)（結(jié)）算書(shū)》，經(jīng)合約部主管人員審核簽字后報(bào)子公司經(jīng)理，子公司經(jīng)理審核簽字后報(bào)子公司財(cái)務(wù)部；  
合約部物資管理人員根據(jù)月度物資設(shè)備驗(yàn)收單、發(fā)（退）料單、租賃合同等資料編制《月度物資設(shè)備收發(fā)存報(bào)表》，經(jīng)合約部主管人員審核簽字后報(bào)子公司經(jīng)理，子公司經(jīng)理審核簽字后報(bào)子公司財(cái)務(wù)部；   
各級(jí)公司人力資源部工資管理崗位人員根據(jù)公司考勤及公司人員工資標(biāo)準(zhǔn)編制《月度工資計(jì)算表》，經(jīng)人力資源部負(fù)責(zé)人審核簽字后報(bào)子公司經(jīng)理，子公司經(jīng)理審核簽字后交財(cái)務(wù)部辦理工資發(fā)放手續(xù)；    
其他成本支出原始單據(jù)，由經(jīng)辦人在原始單據(jù)上簽字后，送交各級(jí)公司相關(guān)部門(mén)主管人員簽字，經(jīng)子公司經(jīng)理審核簽字后交財(cái)務(wù)部辦理報(bào)銷(xiāo)手續(xù)。   
項(xiàng)目成本核算     
在收到各原始單據(jù)后，各級(jí)公司財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)核算人員對(duì)原始單據(jù)進(jìn)行審核，審核無(wú)誤后進(jìn)行賬務(wù)處理，編制成本記賬憑證，財(cái)務(wù)部主管人員審核記賬憑證，審核無(wú)誤后在記賬憑證上簽章確認(rèn)。    
房地產(chǎn)成本歸集的會(huì)計(jì)科目包括一級(jí)會(huì)計(jì)科目“開(kāi)發(fā)成本”，“開(kāi)發(fā)成本”科目下設(shè)二級(jí)科目進(jìn)行明細(xì)核算，分別為“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”、“前期工程費(fèi)”、“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”、“建筑安裝工程費(fèi)”、“配套設(shè)施費(fèi)”“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”。  

五、相關(guān)制度目錄    
1 《中建股份公司會(huì)計(jì)制度》     
2 《中建地產(chǎn)管理手冊(cè)》    

六、主要控制點(diǎn)、    
1 成本策劃管理     
2 實(shí)施過(guò)程中的成本分析與調(diào)整及其審核     
3 簽證單的審核     
4 開(kāi)發(fā)成本的歸集及其審核     

七、檢查資料   
1 項(xiàng)目成本盈利預(yù)測(cè)表     
2 建安成本目標(biāo)控制表     
3 項(xiàng)目現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表    
4 定位報(bào)告     
5 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案     
6 項(xiàng)目建安成本預(yù)測(cè)明細(xì)表
7 項(xiàng)目成本超支審批表     
8 建安成本超支審批表     
9 成本超支分析報(bào)告     
10 項(xiàng)目成本后評(píng)估報(bào)告     
11 工程簽證登記表     
12 工程簽證單     
13 月度分包預(yù)（結(jié)）算書(shū)     
14 月度物資設(shè)備收發(fā)存報(bào)表    
15 月度工資計(jì)算表    
16 其它成本支出原始單據(jù)
17 成本記賬憑證    

八、業(yè)務(wù)流程圖（略）    

來(lái)源：巨靈鳥(niǎo) 歡迎分享本文